No cotidiano o contrato mais celebrado entre as pessoas é o de compra e venda, isso ocorre porque o consumo e a aquisição de bens, produtos e serviços é constante. Contudo, na maioria das situações rotineiras, não são celebrados contratos escritos, de forma solene e formal, pois essas formalidades são exigidas para determinadas espécies de compra, como por exemplo, quando o objeto é um imóvel.
A respeito do contrato de compra e venda de imóvel, a lei determina que os imóveis com valor maior de 30 salários-mínimos deve ser registrada uma escritura pública no cartório de notas, para validar o negócio jurídico. Apesar de ser um contrato bem comum, muitas pessoas têm dúvidas do que é indispensável nos contratos de compra e venda de imóvel.
Bom, para esclarecer essa dúvida, separamos as cláusulas indispensáveis em todo contrato de compra e venda de imóvel:
● Informações completas sobre as partes do contrato:
Para celebrar um contrato é preciso ter as informações completas de cada parte envolvida, para que não haja confusão no momento da transferência e caso seja necessário ingressar com ação judicial, as partes possam ser identificadas no processo.
Sendo assim, quando as partes envolvidas forem pessoas físicas, deve constar no contrato: a) o nome completo de ambas as partes; b) CPF e RG de cada uma; endereço; contatos (e-mail, telefone, etc.); estado civil. Contudo, o acordo envolver pessoa jurídica, deve constar no contrato: a) CNPJ; endereço; inscrição estadual; informações completas a respeito dos sócios ou representantes da empresa (as mesmas exigidas para a pessoa física).
● Descrição detalhada do objeto do contrato:
Além das partes, o objeto do contrato deve ser descrito com detalhes para que o comprador não incorra em erro e para que o vendedor não possa entregar um imóvel diferente do que foi comprado.
Para evitar essas situações é preciso que o imóvel objeto do contrato seja bem descrito, contendo as dimensões da área, descrição do tipo de imóvel (terreno, lote, casa, apartamento, etc.), informações sobre a matrícula do imóvel, se possível colocar as informações do memorial descritivo, a localização exata do imóvel, se possui acessórios e benfeitorias, enfim, entre outras coisas importantes de se destacar.
Sobre o imóvel, uma simples precaução a ser tomada é a consulta do imóvel no cartório de registro de imóveis onde o mesmo está registrado, para saber se há restrições que podem impedir a transferência (como hipoteca, penhora, ter sido dado como garantia) e se o vendedor é de fato o proprietário ou representante deste. Isso evita golpes em que o vendedor celebra contrato, mas sequer é proprietário daquele imóvel e quando recebe o valor da transação desaparece e o comprador fica prejudicado.
● Informações detalhadas sobre preço e pagamento:
Nesse ponto do contrato deve conter o valor do imóvel, a forma como será pago, se parcelado deve ter o número de parcelas, o valor de cada uma, o vencimento, se houve permuta, dação em pagamento, compensação de valores. Deve constar ainda, se já foi pago algum valor como sinal ou entrada, se houve descontos.
● Cláusulas antirrisco:
Essas cláusulas servem para a proteção das partes, dizendo respeito às penalidades que serão aplicadas quando um parte descumprir ou inadimplir com sua obrigação. Essas cláusulas podem estabelecer:
Sinal – é uma parte do valor do contrato pago antecipadamente para evitar que as partes desistam do negócio, garantindo a continuidade do contrato. Dessa forma, o comprador paga um valor antecipado e se o vendedor desistir da venda, deverá devolver o sinal ao comprador ou se este desistir do contrato, perde o valor do sinal para o vendedor;
Cláusulas Penais – são aquelas que estabelecem a aplicação de multa global (sobre o valor cheio do contrato), multa por atraso (efeito da mora, pode ser aplicada sobre apenas a obrigação que foi descumprida), juros de mora (aplicados quando há atraso no cumprimento da obrigação.
Cláusulas resolutivas – são aquelas que estabelecem o fim do contrato se uma das partes descumprir as demais cláusulas e obrigações do contrato.
● Documentação anexa:
As partes devem prestar muita atenção na documentação necessária para comprovar a veracidade das informações do contrato e garantir a transparência da negociação. Por exemplo, a outorga uxória deve ser anexada ao contrato como condição de validade do negócio, pois em caso de uma das partes vir a se divorciar após a assinatura do contrato o cônjuge poderá alegar que houve dissolução do patrimônio se não houver outorga uxória.
Outros documentos importantes são as certidões de quitação de débitos do imóvel e os comprovantes de pagamento, para que o comprador não seja surpreendido com execução de dívidas ligadas ao imóvel. Nesse caso, é importante que tenha uma cláusula especificando se o imóvel tem dívidas ou não e se o novo proprietário ficará responsável por quitá-las, inclusive podendo haver abatimento do preço do imóvel.
Essas são as cláusulas indispensáveis para contratos de compra e venda de imóvel.
Precisa de ajuda para fazer um bom contrato de compra e venda de imóvel? Entre em contato conosco através de nossos canais de atendimento, e esteja protegido na hora de comprar ou vender um imóvel.
