Como deve ser feito um contrato de compra e venda?

Uma das práticas mais comuns do cotidiano das pessoas é realizar transações de compra e venda, seja ao comprar o café da manhã na padaria ou comprar um imóvel. Dos contratos existentes no direito brasileiro, é bem provável que o mais celebrado seja o de compra e venda, ainda que não haja formalização em papel. Isso ocorre porque todo ato de compra, necessariamente está ligado a um ato de venda e o ato por si só, relacionado com as duas partes (comprador e vendedor) e a transferência do objeto, mediante um pagamento configuram um contrato de compra e venda.

Nesse sentido, para caracterizar um contrato é preciso apenas de ter duas partes, um objeto que será transferido de uma pra outra e o pagamento que será transferido de forma contrária ao do objeto. Todavia, esse tipo de contrato simples, dificilmente será celebrado por escrito. Essa forma simplificada acaba ficando apenas para as compras de dia-a-dia, em mercados, farmácia, posto de gasolina, compras de produtos em lojas especializadas, entre outros.

Para as compras de bens com valores mais significativos, como veículos, imóveis, safras, entre outros é importante que seja elaborado um contrato escrito, seguindo todas as formalidades existentes para evitar prejuízos e danos para as partes e para que a transação seja legalmente válida.

O primeiro elemento para ter um contrato é a existência das partes interessadas, enquanto houver apenas o vendedor ou apenas o comprador, não haverá contrato. Por isso, o primeiro requisito que não pode faltar em um contrato de compra e venda é a descrição das informações das partes. Segue abaixo as informações que devem constar sobre as partes no contrato:

  1. Quando for pessoa física:

●     Nome Completo;

●     CPF e RG;

●     Endereço;

●     Contatos: telefone e e-mail;

●     Estado Civil (pois há situações em que há a necessidade da autorização do cônjuge para garantir a validade da transação, nestes casos é necessária a inclusão das informações completas do cônjuge também).

  1. Quando for pessoa jurídica:

●     CNPJ;

●     Endereço;

●     Inscrição Estadual;

●     Informações sobre os sócios ou líder representante envolvido na negociação (CPF, endereço, telefone ou e-mail para contato).

Essas informações são imprescindíveis e devem ser completas para as duas partes, pois em caso de conflito, inadimplência, descumprimento de alguma cláusula, se for necessário entrar com ação judicial essas informações serão usadas no processo para qualificar as partes e localizá-las mais fácil.

Outro ponto que deve ser relevante é sobre o objeto do contrato. Existe uma variedade inimaginável quanto ao objeto do contrato, pode ser um imóvel (casa, terreno, prédio, construção, etc.), ou pode ser sobre móvel (veículo, animal, mercadoria, frutos produzidos, etc.), ou ainda, pode ser um serviço (construção, instalação, limpeza, etc.) Sendo assim, é necessário especificar as características do objeto para que não ocorra a entrega errada do produto ou a prestação de serviço diferente e, para que o comprador não se confunda quando for celebrar o contrato.

O terceiro elemento do contrato de compra e venda é o pagamento, que está relacionado à execução do contrato. A compra e venda só é concluída quando ocorre a transferência do objeto e o pagamento do preço dele. Dessa maneira, o contrato deve conter o preço do objeto contratado, descrição da forma de pagamento, condições de entrega e prazos. Se for parcelado deve dispor o vencimento de cada parcela, deve especificar se a entrega vai ocorrer após o pagamento total, ou no momento da celebração do contrato, ou ainda, se vai ser após o pagamento de determinadas parcelas.

Quando se tratar de serviço, deve especificar o prazo de conclusão, a forma como vai ser pago o serviço, se é por dia de trabalho ou se é pelo trabalho concluído. Além disso, deve constar se o material utilizado vai ser incluído com o serviço ou se o comprador vai pagar a parte. Ou seja, o contrato deve conter todos os pormenores da objeto, para não haver dúvida quanto às obrigações de cada parte e para que uma possa exigir o cumprimento da obrigação da outra.

Existem ainda, os elementos que servem para a proteção das partes, que são chamadas de cláusulas antirrisco. Essas cláusulas dizem respeito às penalidades aplicadas às partes, caso elas descumpram o acordo estabelecido. Essas cláusulas podem ser sobre:

●     Sinal – é o pagamento antecipado de uma parte do valor do contrato, que o comprador paga para garantir a continuidade do contrato. Assim, se o vendedor desistir da venda, deve devolver o sinal para o comprador e se este desistir da compra, ele perde o sinal pago;

●     Cláusula Penal – também conhecida como multa, pode ser estabelecida para penalizar a parte que descumprir ou atrasar o cumprimento de alguma cláusula, tal como atraso no pagamento ou na entrega, por exemplos, a penalização pode se dar de diversas formas, seja com aplicação de juros sobre a parcela, seja com aplicação de um valor predeterminado de multa diária por dia de atraso na entrega ou execução, entre outras formas;

●     Cláusula resolutiva –  é a cláusula que determina o fim do contrato caso haja descumprimento das cláusulas por alguma das partes. Por exemplo, se o comprador atrasar 3 parcelas, o contrato chega ao fim e o vendedor não precisa entregar o produto, ou se o vendedor atrasar 7 dias da entrega, o comprador pode pedir o dinheiro de volta e o contrato chega ao fim, assim como a cláusula penal, a resolutiva pode ter inúmeras possibilidades, vai depender do interesse das partes.

Os contratos de compra e venda podem ter ainda termos aditivos e anexos, ou seja, houve alguma alteração na realidade das partes, que causou a necessidade de alterar o contrato inicial ou as condições estabelecidas exigem documentação anexa.

Cada contrato pode ter suas especificações de acordo com a vontade das partes envolvidas, mas é importante que tenha, ainda que de forma simples, todos os elementos aqui mencionados e, por fim, tenham testemunhas para assinar no final da celebração, para que assegure a realidade daquele compromisso.

Os contratos servem para a segurança das partes e evitar problemas com divergência de alegações, por isso, antes de elaborar um contrato,  busque orientação com profissionais especializados.

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