Como funciona o arrendamento de terras?

Você que tem uma propriedade rural, certamente já ouviu falar no arrendamento de terras. Mas, você conhece adequadamente essa modalidade de uso da propriedade e as consequências da ausência de um contrato específico para tal fim? Hoje vamos falar um pouco mais de como acontece o arrendamento de terras  de quais cláusulas são importantes para celebrar esse tipo de contrato.

Em primeiro lugar, é necessário entendermos de fato o que é o arrendamento de terras. Arrendamento de terras nada mais é do que uma espécie de contrato agrário. Nesse contrato, o dono da propriedade rural (que chamamos de arrendador), irá ceder a propriedade rural, seja no todo ou parte dela, para que outra pessoa (que chamamos de arrendatário), por tempo determinado ou indeterminado, venha usufruir dessa propriedade, para explorar atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, e outras desse fim.

O arrendatário em contrapartida pagará ao arrendador uma espécie de aluguel ao dono da propriedade, e isso está incondicionado ao quanto de produção que o arrendatário conseguir como resultado da atividade, pois ele assume o risco da produção.

A título informativo, apesar de pouco usada, existe a modalidade de arrendamento urbano, onde será cedido no todo ou em parte o prédio urbano, mediante a retribuição pecuniária.

Você pode se perguntar qual a diferença então de um contrato de arrendamento para um contrato de aluguel.  Bem, em palavras simples  diferença do aluguel e do arrendamento está justamente no fato do arrendatário ter a opção de comprar definitivamente a propriedade que está sendo usada. Além disso, o que foi pago durante a vigência do contrato poderá ainda compor o valor final da compra.

Dessa forma, quando se formaliza o contrato de arrendamento, há a cláusula possível de aquisição da propriedade pelo arrendatário.

As obrigações do arrendatário e do arrendador não diferem muito do contrato de locação, sendo muito semelhantes. O primeiro deve-se utilizar do imóvel rural, conservando-o e tratando-o como seu fosse. Deve preservar as florestas e pomares e findo o arrendamento, deverá devolver o imóvel, como recebeu, excetuando-se as deteriorações normais de uso. Caso tais obrigações não sejam observadas, implicará na infração legal, autorizando o arrendador a rescisão contratual e o despejo, além das perdas e danos. Quanto ao arrendador, à entrega do imóvel com suas pertenças e em estado de servir ao uso proposto são suas principais obrigações (VENOSA, 2010).

O arrendador possui direitos trazidos pelo Decreto 59.566/66, assim como o arrendatário possui direitos. Veja o que diz o Decreto:

Art. 42. O arrendador poderá se opor a cortes ou podas, se danosos aos fins florestais ou agrícolas a que se destina a gleba objeto do contrato.     
Art. 45. Fica assegurado a arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra) (BRASIL, Decreto n.º 59.566/66, de 14 de Novembro de 1966).

Outra característica nessa modalidade de contrato, é que caso o arrendador queira vender essa propriedade objeto do contrato de arrendamento, deve obrigatoriamente dar preferência ao arrendatário na compra desse bem.

O arrendador ao firmar o contrato pode vir a perder a plena liberdade de dispor do seu bem como lhe convir, haja vista que o arrendatário deverá exercer a preferência em igualdade de condições com terceiros, não podendo vender a estes (MAGALHÃES, 2010).

Ou seja, caso o arrendador manifeste interesse na venda da propriedade, o arrendatário possui preferência na compra frente a possíveis terceiros.

A principal característica do arrendamento é a cessão a título oneroso de imóvel rural, podendo a este se somar a cessão de outros bens. A retribuição pode ser cobrada na forma de aluguel, com as consequentes atribuições tributárias. O mesmo decreto em seu artigo 19 menciona que a restituição deva ser feita somente em dinheiro, em real. No que tange ao preço do arrendamento, o qual deverá ser necessariamente dado em dinheiro, vedado o seu ajuste em quantidade fixa de frutos ou produtos ou o seu equivalente em dinheiro; o Regulamento impõe a limitação do valor do contrato em 15% (quinze) por cento sobre o valor cadastral do imóvel arrendado, possibilitando a ampliação deste percentual para 30% (trinta) por cento, se o arrendamento for parcial, e recair sobre glebas selecionadas para a exploração intensiva de alta rentabilidade (MAGALHÃES, 2010).

Você deve estar pensando quantas regras e questões a serem observadas nessa modalidade de contrato. E ainda há quem faça o famoso “contrato verbal”. E isso é um grande perigo!

Caso você deseja arrendar sua propriedade, o primeiro passo a ser fazer é buscar um profissional que entende do assunto. Tenho certeza que você valoriza suas terras e quer protege-las. Sendo assim, é indispensável a busca de um advogado experiente na área.

Isso porque, somente um profissional especialista no assunto poderá elaborar um contrato que respeite as regras legais, e que seja de acordo com suas necessidades e da relação entre você como arrendador e o locatário.

Não corra risco de até mesmo perder o seu bem, ou sofrer outras consequências. O contrato de arrendamento não é um simples contrato de aluguel e implica em diversas consequências as partes quando não observada às formalidades legais.

Esses foram apenas alguns pontos característicos e as principais regras dessa modalidade de contrato. Quer saber mais sobre o assunto? Está pretendendo realizar um arrendamento em sua propriedade rural? Entre em contato conosco agora mesmo e garanta a segurança de seus bens. Nossos profissionais estão prontos para te ajudar. Estamos disponíveis em nossos canais de atendimento. Previna-se.

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