Como realizar arrendamento de terras de forma segura?

Ter uma propriedade rural sem construção e sem cultivo pode ser um problema, pois os municípios costumam estabelecer nos seu Estatuto da Cidade, no Plano Diretor e no Estatuto da Terra, sobre a função social da propriedade rural e essa inutilidade da terra pode gerar incidência de alíquotas de impostos mais altas e até desapropriação.

Isso pode ocorrer, porque a propriedade, de modo geral, deve atender a uma função no meio da sociedade, por exemplo, a propriedade urbana pode atender à função de moradia, estabelecimento comercial, industrial, ou educacional, por exemplos. Da mesma forma, a propriedade rural (localizada fora do perímetro urbano) deve atender à uma função, podendo ser moradia, agricultora, pecuária, etc.

Ocorre que, a terra improdutiva ou sem função social, pode causar ao proprietário prejuízos como aumento da alíquota do Imposto Territorial Rural, como forma de punição pela inutilidade da terra. Em alguns casos, a punição pode ser ainda pior, chegando à desapropriação, pela qual o proprietário perde a propriedade daquela terra.

Se deixar uma terra sem utilidade pode causar prejuízos tão grandes, porque alguém deixaria isso acontecer? Acontece que nem todos os proprietários dispõe de tempo e recursos para cultivar ou criar alguma espécie de animal, ou mesmo podem morar em área rural, assim acaba “abandonando” aquela área de terras sem cuidado.

Todavia, há uma.possibilidade de dar uma utilidade para a área sem dispender recursos e tempo, por meio de arrendamento de terras.

O arrendamento de terras é um negócio jurídico pelo qual o proprietário da terra cede o uso de sua propriedade para uma terceira parte (empresa, produtor rural, etc.) produzir produtos agrícolas, pecuários ou agroindustriais, mediante um pagamento (dinheiro ou certa quantidade da produção), por um tempo determinado ou não.

Esse negócio é bom tanto para o proprietário quanto para a pessoa (física ou jurídica) interessada em arrendar, pois esta vai produzir eu utilizar a terra da forma devida, conforme a lei, sem a necessidade de adquirir uma propriedade e o proprietário estará cumprindo a função social sem dispensar altos recursos ou tempo.

O arrendador pode ceder parte ou a área total da sua terra, contendo ou não benfeitorias. O arrendatário pode pagar com uma certa quantidade da produção, exemplo 10% dos frutos produzidos, ou um valor determinado em dinheiro, dependendo do interesse das partes e do que foi estabelecido no contrato.

Importante esclarecer que alguns cuidados devem ser tomados antes de celebrar um contrato de arrendamento rural, pois o arrendatário (pessoa que arrenda a terra) deve cumprir as determinações legais sobre produção de produtos agrícolas, pecuários ou agroindústria, caso contrário poderá causar problemas tanto para si como para o arrendador (proprietário da terra).

Um exemplo de problema que pode ser causado é quando o arrendatário cultiva produtos de forma ilícita, como plantas utilizadas para fabricação de drogas ilícitas. Muito provável que o proprietário nem faça ideia do tipo de produto ou qual o arrendatário produzia, porém em uma investigação criminal pode ser indiciado como cúmplice.

Dessa forma, vale ressaltar que o arrendador ao ceder o uso de sua terra deve se atentar a idoneidade do arrendatário, até porque os contratos em geral devem seguir o princípio da boa-fé. Para checar sobre a idoneidade do arrendatário o proprietário do imóvel pode consultar um profissional adequado que pesquisará a sobre o histórico financeiro e social daquela pessoa física ou jurídica.

Outro ponto importante, é celebrar um contrato da forma correta e dentro dos preceitos legais, porque isso fará toda a diferença em caso de discussão judicial. Apesar do caráter particular dos contratos de arrendamento rural, as normas referentes às terras são de caráter e interesse público, a própria função social da propriedade deve ser cumprida em razão do interesse público.

Sendo assim, há limitações legais (no Estatuto da Terra e seu Regulamento) nas cláusulas contratuais dessa espécie de contrato, caso sejam ignoradas pode levar à nulidade do contrato (como se nunca tivesse existido).

Os pontos que devem ser observados na celebração do contrato se baseia em princípios legais dispostos no ordenamento jurídico. Já falamos sobre alguns deles: o princípio da boa-fé, princípio da irrenunciabilidade e obrigatoriedade das normas sobre os contratos, princípio da função social e princípio da supremacia do interesse coletivo.

Além desses, há muitos outros princípios a serem observados no contrato de arrendamento rural. Alguns deles são:

  • Princípio da justiça social: significa que o arrendatário arrendador não devem ser os únicos beneficiados com o arrendamento, o interesse particular deles deve atender a produção alimentar para a população demonstrando assim uma justiça social;
  • Princípio da valorização do trabalho humano: de modo geral o trabalho humano já é um princípio estabelecido na Constituição Federal, dentro do contrato de arrendamento significa gerar empregos e trabalho para pessoas.
  • Princípio da solidariedade possessória entre os contratantes: significa que o arrendador, ou parceiro outorgante, em caso de turbação ou esbulho da posse por terceiro alheio ao contrato, deverão buscar reaver o bem solidariamente ao proprietário.

Além dos princípios citados, como já foi dito também é importante verificar a legalidade do produto a ser cultivado, para não incorrer em crime. Outro ponto é a observação das normas ambientais, um dos maiores erros de produtores e proprietários de terras arrendadas é o desconhecimento ou a inobservância das normas e exigências ambientais.

Esse fator é muito importante porque o dano ambiental além de gerar custo de responsabilidade gigante, pode afetar irreversivelmente o meio ambiente e a saúde pública. Sem mencionar a responsabilidade penal pelos danos, ou seja, uma dor de cabeça imensa.

Todavia, essas são situações que podem ser evitadas com a elaboração correta do contrato de arrendamento rural. Em contrapartida, a maioria das pessoas não possui o conhecimento técnico necessário para a elaboração correta do contrato.

Dessa forma é muito importante procurar um profissional capacitado para elaborar tal instrumento. O profissional, além de garantir que o contrato esteja dentro das disposições legais, observando todos os princípios e exigências, instruirá as partes nas demais questões. Para saber mais sobre o assunto, procure um de nossos profissionais e evite problemas maiores no futuro.

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