Alugar casas tem sido o sustento de muitos. E podemos dizer que esse é um dos melhores investimentos que você pode fazer, construir imóveis para locação. Contudo, na hora de alugar os imóveis, existem alguns cuidados que devem ser observados.
Inicialmente, vamos falar das cláusulas gerais de um contrato de aluguel, e em seguida falaremos das cláusulas mais importantes que podem ser objeto de futuros questionamentos entre os envolvidos. Vamos lá!
O primeiro ponto mais importante que nós do Souto e Costa temos a dizer é para que você JAMAIS realize a locação de seu imóvel sem que haja um contrato. O que foi combinado verbalmente deve estar necessariamente escrito em um contrato de fato, para que possíveis questionamentos venham ser esclarecidos. Portanto, não negligencie a elaboração desse contrato.
É muito comum que o próprio locador do imóvel faça um contrato na informalidade, prevendo apenas alguns aspectos desse negócio jurídico. Vemos em nosso escritório frequentemente casos em que o proprietário buscou até mesmo na internet modelo de contrato de locação, mas, acabou tendo um problema prático com o locatório, e como o contrato era genérico, não o protegia do problema ocorrido.
É por isso que sempre recomendamos que um profissional venha realizar o contrato de locação, para que venha ser colocada todas as cláusulas que melhor se ajustem as partes, tanto ao locador como ao locatário, na busca de equilíbrio nessa relação.
Sem delongas, vamos agora abordar quais são as cláusulas básicas de um contrato, aquelas que não podem faltar. Lembre-se sempre que passamos apenas orientações, não dispense o profissional para que adeque o contrato conforme as particularidades que você precisa.
- Qualificação das partes: sempre será necessária a qualificação do proprietário e do locatário no contrato; devem constar os nomes completos, os documentos pessoais como RG e CPF, além do endereço completo. Se for imobiliária que esteja intermediando a locação, também constará o seu CNPJ.
- Descrição do imóvel: deve constar onde fica localizado o imóvel, o número da matrícula, bem como as características físicas do mesmo. De forma pormenorizada, recomenda-se ainda, escrever os acessórios do imóvel, e em quais condições ele está sendo entregue.
- Duração do contrato: todo contrato de locação deve conter o seu prazo de vigência, com a data de início e término. O mais comum são contratos de 12 meses, mas é perfeitamente possível a extensão desse prazo, conforme acordado entre as partes.
- Possibilidade de renovação: é possível que se coloque a possibilidade de renovação por igual período, ou ainda, com o fim do prazo estipulado, no silêncio das partes, que o contrato continue tendo validade, ou seja, a renovação é automática (tal cláusula deve estar presente caso seja a vontade das partes).
- Valor do aluguel e possível ajuste: é indispensável também a previsão do valor que será pago de aluguel. Devem ser indicadas também quais outras despesas estão inclusas a pagamento pelo locatário, como água, luz, IPTU, condomínio, entre outras.
- Cláusula que preveja possibilidade de fiança ou garantia: essa cláusula serve para ser exercida mediante a falta de pagamento do aluguel. As partes estipulam o que será dado em fiança e garantia. O que mais é utilizado atualmente, na verdade, se trata da famosa “caução”, onde o locatário paga no ato do início do contrato, um, dois, três ou mais, aluguéis adiantados.
- Forma de pagamento e local para pagamento: as partes devem acordar se será pago em dinheiro em mãos, depósito bancário, ou até mesmo boleto. Além disso, deve conter a data do vencimento e a cláusula que contenha o descritivo dos possíveis juros e multas.
- Reparos no imóvel: é muito importante que as cláusulas contenham de quem é a responsabilidade para fazer reparos e reformas no imóvel. Além disso, mencionar se podem ser feitas reformas que mudem o imóvel esteticamente.
Perceba que as cláusulas que colocamos como básicas, quando ausentes, já causam problemas drásticos, principalmente para o locador. Contudo, existem cláusulas mais específicas que quando ausentes, preocupam ainda mais por suas particularidades e importância. Conheça agora algumas delas:
- Autorização ou proibição de sublocação: essa cláusula prevê a possibilidade ou não de que o locatário venha sublocar o imóvel para uma terceira pessoa.
- Causas de resolução do contrato: nesta cláusula podem ser colocadas hipóteses excepcionais em que com descumprimento de alguma cláusula contratual ou outros fatores, haverá a resolução do contrato.
- Vigência em caso de alienação do imóvel: caso o imóvel seja vendido durante a vigência do contrato de locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, em até 90 dias, contados da averbação da transferência, exceto se o contrato for por prazo determinado com cláusula expressa para caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel.
Essas foram algumas das principais cláusulas que devem estar inseridas em seu contrato de aluguel, seja você o locador ou locatário, é importante estar atento nesses aspectos, entre outros (a depender da particularidade do caso).
Como já falamos aqui, não se aventure em pegar modelos prontos da internet ou fazer sozinho um contrato. As consequências disso podem ser cruéis e te causar muita dor de cabeça.
Procure um advogado especialista em direito imobiliário e se informe das melhores condições e cláusulas que você precisa para o seu contrato.
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