Contrato de compra e venda

Um dos contratos que mais realizamos no nosso dia a dia, sem dúvida, é o contrato de compra e venda. Desde o momento em que acordamos e vamos até a padaria para comprar o pão de manhã até operações mais complexas e formais como a compra e venda de um imóvel, o contrato de compra e venda encontra-se presente.

Segundo a legislação civil, o contrato de compra e venda é o instrumento realizado entre duas partes que, de livre vontade, se impõem obrigações recíprocas de transferir o direito da propriedade de uma coisa mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro.        

O contrato de compra e venda, como regra, não possui forma específica e pode ser realizado verbalmente. Além disso, como se pode imaginar, há inúmeras possibilidades de contrato de compra e venda, para os mais variados bens, tanto móveis quanto imóveis, e com a maior diversidade de particularidades que variam a depender do objeto do contrato.

É de praxe que em operações mais simples, como a compra em um supermercado, o contrato seja feito verbalmente. Deve-se sempre ter a ressalva que em situações que envolvem bens de maior valor ou importância, é importante o contrato de compra e venda escrito a fim de conferir maior segurança e garantia às partes. 

Não é incomum que as pessoas, diante de negociações de itens de maior valor, realizem o contrato de compra e venda, no entanto, elaboram seus contratos com base em modelos de “internet”, sem a orientação de um profissional. Como mencionado, há inúmeras particularidades que devem ser observadas não apenas quanto ao objeto, mas também relacionadas a quem está realizando a negociação.

A fim de evitar nulidades, anulabilidades, indenizações, reconhecimento de cláusulas inexistentes, multas contratuais e outras dores de cabeça decorrentes de um contrato mal formulado, é crucial procurar um advogado de sua confiança e retirar todas as dúvidas pertinentes ao contrato a fim de conferir a segurança jurídica necessário a esse tipo de operação.

O contrato de compra e venda, ainda que assinado pelas partes não transfere a propriedade do bem, apenas revela o comprometimento do vendedor em transferir a propriedade do bem.

No Brasil a transferência da propriedade de bens móveis só ocorre com a tradição (entrega do bem) e nos casos do bem imóveis com o registro da escritura no Cartório de Registro Imobiliário.

Via de regra, a tradição deve ocorrer no local onde a coisa se encontrava à época da venda e as despesas da tradição ocorrem por conta do vendedor.

O que deve constar em um contrato de compra e venda:

Há inúmeras possibilidades de contrato de compra e venda e inúmeras situações específicas que são necessárias a depender do objeto do contrato. Em razão disso, é importante sempre procurar um advogado especializado para redigir o contrato a fim de atender seus interesses e antecipar eventuais problemas que possam ocorrer.

É possível mencionar algumas cláusulas e requisitos comuns que podem estar presentes nos contratos de compra e venda.

  • Partes:

O contrato de compra e venda pressupõe a existência de um possuidor de um bem que será entregue a um comprador após o pagamento do preço. Além da qualificação de praxe que consta nos contratos de compra e venda, é necessário analisar se a parte possui capacidade e legitimidade para realizar o contrato, ou se encontra-se devidamente assistido ou representado.

Algumas pessoas, ainda que maiores de 18 (dezoito) anos e capazes, não podem realizar livremente determinados negócios jurídicos de compra e venda. Um pai que deseja vender uma casa a um de seus filhos depende da anuência expressa dos outros filhos e do seu cônjuge para realizar a operação. O proprietário de uma coisa indivisível não poderá vender sua parte sem que seja oportunizado o direito de preferência aos outros proprietários. Nesse caso, qualquer um dos outros proprietários que tenha interesse na coisa, poderá invalidar o negócio.

  • Coisa:

O bem objeto do contrato deverá ser suscetível de apreciação econômica e deverá estar determinada, ou ser determinável, de existência atual ou futura, lícito e possível. 

A depender da coisa objeto do contrato, poderá ser exigido requisitos mais específicos como escritura pública nos casos de bem imóvel. Importante, nesse momento, consultar seu advogado de confiança.

É possível realizar a compra e venda de coisa futura como um animal que ainda não nasceu. Se, por exemplo, o animal nascer morto o contrato se desfaz. É possível, no entanto, inserir cláusula que confere o risco de a coisa não existir ao comprador e esse será obrigado a pagar o valor integral.

Atente-se sempre às cláusulas do contrato.

  • Preço:

O contrato de compra e venda deverá fixar o preço certo e determinado em dinheiro sob risco de desnaturar o contrato de compra e venda. Caso o contrato de compra e venda preveja a troca de uma coisa por outra, trata-se de permuta.

Há diversas questões a serem analisadas nesse momento, como a possibilidade de previsão de moeda estrangeira, os índices ou parâmetros, possibilidade de atribuição do preço por um terceiro ou a compra e venda sem preço.

  • Formas de pagamento:

O contrato de compra e venda deverá prever qual será a forma de pagamento, se haverá sinal, quais serão as parcelas e quais as datas de pagamento. Por meio dessa previsão, é mais fácil ao vendedor exigir o cumprimento dos termos do pagamento judicialmente.

  • Cláusula penal:

A cláusula penal é a conhecida multa contratual que poderá estar prevista em caso de inadimplemento ou não cumprimento do contrato. Ela pode ser compensatória (para o caso de descumprimento total ou parcial do contrato) ou moratória (para o caso de atraso no cumprimento da obrigação). 

A cláusula penal possui limites na lei quanto ao seu valor, bem como a possibilidade de ser reduzida pelo juiz em casos de desproporção. Incluir a cláusula penal no seu contrato te dará a garantia do cumprimento do contrato, mas a sua inserção deverá ser feita nos limites estabelecidos pela legislação.

  • Perempção ou preferência:

A perempção ou preferência compromete o comprador que, caso decida vender o bem, ofereça a coisa ao vendedor. O vendedor só poderá adquirir a coisa se aceitar pagar o preço oferecido pelo comprador.

  • Venda a contento:

A venda a contento permite que a compra se efetive apenas após o agrado do comprador. Desse modo, o contrato só será, de fato, celebrado após o comprador aprovar a coisa objeto do contrato. O contrato poderá fixar o prazo que o comprador deverá se manifestar ou, se não houver prazo, deverá o devedor intimá-lo para fazer.

  • Reserva de domínio:

A cláusula de reserva de domínio só ocorre nos casos de bens móveis. Ainda que tenha havido a tradição do bem, a propriedade do bem só será transferida após o pagamento total do preço.

 Procure sempre um profissional especializado

Os contratos de compra e venda são de livre liberação entre as partes de modo que ambas, se de comum acordo, podem criar regras específicas para a negociação, ressalvar hipóteses que estavam na lei e inverter responsabilidades. A autonomia da vontade prevalece nesse momento.

Se desassistido por um advogado, há um grande risco de se comprometer após a negociação por desconhecer as consequências legais de determinadas cláusulas.

Em qualquer hipótese, procure um advogado especializado de sua confiança a fim de elaborar ou analisar o contrato de compra e venda. Em caso de abusos ou cláusulas desfavoráveis aos seus interesses, é possível realizar novas negociações a fim de atender a melhor disposição possível.

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on telegram
Share on whatsapp
Share on email

Onde nos encontrar

Souto Costa Advogados Associados © 2020 Todos os direitos reservados. Configurações de Cookies. Política de Privacidade.