Um dos contratos que mais realizamos no nosso dia a dia, sem dúvida, é o contrato de compra e venda. Desde o momento em que acordamos e vamos até a padaria para comprar o pão de manhã até operações mais complexas e formais como a compra e venda de um imóvel, o contrato de compra e venda encontra-se presente.
Segundo a legislação civil, o contrato de compra e venda é o instrumento realizado entre duas partes que, de livre vontade, se impõem obrigações recíprocas de transferir o direito da propriedade de uma coisa mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro.
O contrato de compra e venda, como regra, não possui forma específica e pode ser realizado verbalmente. Além disso, como se pode imaginar, há inúmeras possibilidades de contrato de compra e venda, para os mais variados bens, tanto móveis quanto imóveis, e com a maior diversidade de particularidades que variam a depender do objeto do contrato.
É de praxe que em operações mais simples, como a compra em um supermercado, o contrato seja feito verbalmente. Deve-se sempre ter a ressalva que em situações que envolvem bens de maior valor ou importância, é importante o contrato de compra e venda escrito a fim de conferir maior segurança e garantia às partes.
Não é incomum que as pessoas, diante de negociações de itens de maior valor, realizem o contrato de compra e venda, no entanto, elaboram seus contratos com base em modelos de “internet”, sem a orientação de um profissional. Como mencionado, há inúmeras particularidades que devem ser observadas não apenas quanto ao objeto, mas também relacionadas a quem está realizando a negociação.
A fim de evitar nulidades, anulabilidades, indenizações, reconhecimento de cláusulas inexistentes, multas contratuais e outras dores de cabeça decorrentes de um contrato mal formulado, é crucial procurar um advogado de sua confiança e retirar todas as dúvidas pertinentes ao contrato a fim de conferir a segurança jurídica necessário a esse tipo de operação.
O contrato de compra e venda, ainda que assinado pelas partes não transfere a propriedade do bem, apenas revela o comprometimento do vendedor em transferir a propriedade do bem.
No Brasil a transferência da propriedade de bens móveis só ocorre com a tradição (entrega do bem) e nos casos do bem imóveis com o registro da escritura no Cartório de Registro Imobiliário.
Via de regra, a tradição deve ocorrer no local onde a coisa se encontrava à época da venda e as despesas da tradição ocorrem por conta do vendedor.
O que deve constar em um contrato de compra e venda:
Há inúmeras possibilidades de contrato de compra e venda e inúmeras situações específicas que são necessárias a depender do objeto do contrato. Em razão disso, é importante sempre procurar um advogado especializado para redigir o contrato a fim de atender seus interesses e antecipar eventuais problemas que possam ocorrer.
É possível mencionar algumas cláusulas e requisitos comuns que podem estar presentes nos contratos de compra e venda.
- Partes:
O contrato de compra e venda pressupõe a existência de um possuidor de um bem que será entregue a um comprador após o pagamento do preço. Além da qualificação de praxe que consta nos contratos de compra e venda, é necessário analisar se a parte possui capacidade e legitimidade para realizar o contrato, ou se encontra-se devidamente assistido ou representado.
Algumas pessoas, ainda que maiores de 18 (dezoito) anos e capazes, não podem realizar livremente determinados negócios jurídicos de compra e venda. Um pai que deseja vender uma casa a um de seus filhos depende da anuência expressa dos outros filhos e do seu cônjuge para realizar a operação. O proprietário de uma coisa indivisível não poderá vender sua parte sem que seja oportunizado o direito de preferência aos outros proprietários. Nesse caso, qualquer um dos outros proprietários que tenha interesse na coisa, poderá invalidar o negócio.
- Coisa:
O bem objeto do contrato deverá ser suscetível de apreciação econômica e deverá estar determinada, ou ser determinável, de existência atual ou futura, lícito e possível.
A depender da coisa objeto do contrato, poderá ser exigido requisitos mais específicos como escritura pública nos casos de bem imóvel. Importante, nesse momento, consultar seu advogado de confiança.
É possível realizar a compra e venda de coisa futura como um animal que ainda não nasceu. Se, por exemplo, o animal nascer morto o contrato se desfaz. É possível, no entanto, inserir cláusula que confere o risco de a coisa não existir ao comprador e esse será obrigado a pagar o valor integral.
Atente-se sempre às cláusulas do contrato.
- Preço:
O contrato de compra e venda deverá fixar o preço certo e determinado em dinheiro sob risco de desnaturar o contrato de compra e venda. Caso o contrato de compra e venda preveja a troca de uma coisa por outra, trata-se de permuta.
Há diversas questões a serem analisadas nesse momento, como a possibilidade de previsão de moeda estrangeira, os índices ou parâmetros, possibilidade de atribuição do preço por um terceiro ou a compra e venda sem preço.
- Formas de pagamento:
O contrato de compra e venda deverá prever qual será a forma de pagamento, se haverá sinal, quais serão as parcelas e quais as datas de pagamento. Por meio dessa previsão, é mais fácil ao vendedor exigir o cumprimento dos termos do pagamento judicialmente.
- Cláusula penal:
A cláusula penal é a conhecida multa contratual que poderá estar prevista em caso de inadimplemento ou não cumprimento do contrato. Ela pode ser compensatória (para o caso de descumprimento total ou parcial do contrato) ou moratória (para o caso de atraso no cumprimento da obrigação).
A cláusula penal possui limites na lei quanto ao seu valor, bem como a possibilidade de ser reduzida pelo juiz em casos de desproporção. Incluir a cláusula penal no seu contrato te dará a garantia do cumprimento do contrato, mas a sua inserção deverá ser feita nos limites estabelecidos pela legislação.
- Perempção ou preferência:
A perempção ou preferência compromete o comprador que, caso decida vender o bem, ofereça a coisa ao vendedor. O vendedor só poderá adquirir a coisa se aceitar pagar o preço oferecido pelo comprador.
- Venda a contento:
A venda a contento permite que a compra se efetive apenas após o agrado do comprador. Desse modo, o contrato só será, de fato, celebrado após o comprador aprovar a coisa objeto do contrato. O contrato poderá fixar o prazo que o comprador deverá se manifestar ou, se não houver prazo, deverá o devedor intimá-lo para fazer.
- Reserva de domínio:
A cláusula de reserva de domínio só ocorre nos casos de bens móveis. Ainda que tenha havido a tradição do bem, a propriedade do bem só será transferida após o pagamento total do preço.
Procure sempre um profissional especializado
Os contratos de compra e venda são de livre liberação entre as partes de modo que ambas, se de comum acordo, podem criar regras específicas para a negociação, ressalvar hipóteses que estavam na lei e inverter responsabilidades. A autonomia da vontade prevalece nesse momento.
Se desassistido por um advogado, há um grande risco de se comprometer após a negociação por desconhecer as consequências legais de determinadas cláusulas.
Em qualquer hipótese, procure um advogado especializado de sua confiança a fim de elaborar ou analisar o contrato de compra e venda. Em caso de abusos ou cláusulas desfavoráveis aos seus interesses, é possível realizar novas negociações a fim de atender a melhor disposição possível.
