Contrato de locação residencial e não residencial

O contrato de locação de imóvel, embora seja a modalidade de locação mais comum, possui diversas particularidades especialmente quando se trata da finalidade da locação: residencial ou não residencial (comercial).

Existem diferenças fundamentais entre a locação de imóvel para fins residenciais e comerciais e, caso o segundo contrato não esteja bem redigido, poderá gerar impacto em uma eventual cobrança, ação judicial ou gerar prejuízo financeiro ao proprietário.

Não é incomum, no entanto, que proprietários e locatários recorram a modelos de contrato de “internet”, mal redigidos, que não garantem proteção jurídica necessária ao locador e ao locatário.  Nessas situações, como é de se supor, os problemas e dores de cabeça são certos.

Contrato de locação residencial:

O contrato de locação residencial é o destinado à moradia da pessoa, por meio do pagamento mensal do aluguel e de outras despesas ordinárias do imóvel, tais como água, luz, gás, etc.

Via de regra, a lei do inquilinato confere mais “poderes” ao locador do que ao locatário quando se trata do contrato de locação residencial se comparado ao comercial. No contrato de locação residencial, por exemplo, não há hipótese que obrigue o locador a renovar o contrato de aluguel.

Dentre as modalidades de locação residencial, há a chamada locação por temporada que deve ser com prazo determinado de, no máximo, 90 (noventa) dias    .

Contrato de locação não residencial (ou comercial):

O contrato de locação comercial, ou não residencial, é todo aquele não destinado à moradia. Dessa forma, inclui-se atividades como depósito, escritórios de advocacia, cabeleireiro, etc. excluindo atividades agrícolas, pecuárias, agropecuárias, extrativistas ou mistas, que são consideradas locações de imóvel rural, independentemente de sua localização

Diferente do que ocorre com o contrato de locação residencial, nos contratos não residenciais ou comerciais há maior salvaguarda ao inquilino tendo em vista a proteção conferida pelas leis de direito empresarial.

Ao locador, por exemplo, é possível a imposição de ressarcimento ao locatário no caso de despejo, é a situação conhecida como indenização pelo “fundo de comércio” ou “ponto comercial”, ou até mesmo conferir direito à renovação do aluguel se preencher alguns requisitos determinados pela lei.

Outra situação que também confere ao contrato de locação de imóvel natureza comercial é quando o locatário for pessoa jurídica. Não é incomum que locadores desavisados realizem contrato de locação de imóveis em nome de pessoa jurídica, mas para fins residenciais, e acreditem que estariam amparados na proteção desse tipo de contrato.

Fique sempre atento à finalidade da sua locação ou se o inquilino é pessoa jurídica. Caso contrário, você poderá ter problemas para retomar o imóvel.

Principais diferenças entre a locação residencial e não residencial

Possibilidade de garantia da continuidade da atividade comercial: Nos contratos de locação residencial, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê distinções para contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses e contratos com prazo igual ou superior a esse período.

Quando o contrato de locação residencial é formulado com prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o período previsto no contrato e, caso o proprietário não realize a renovação por escrito, o contrato passa a valer por tempo indeterminado. Nesse caso, o proprietário só poderá retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei, quais sejam:

  • Acordo entre as partes; 
  • Por falta de pagamento ou desobediência à lei ou ao contrato;
  • Para fazer obras determinadas pelo Poder Público, ou ainda para demolir o imóvel;
  • Se o inquilino for demitido, e o aluguel era pago pela empresa;
  • Se for para uso próprio do locador, ou ainda de seus familiares, desde que esses não tenham imóveis próprios;
  • Se o tempo do aluguel chegar a 5 anos ininterruptos para o mesmo inquilino. É a chamada “denúncia vazia”.

A atenção aos prazos é crucial uma vez que a notificação para renovação do aluguel deve ser feita antes do término do prazo do contrato. Por isso que o auxílio e orientação de um advogado especializado é essencial nessa e em outras situações que exigem maior atenção e a observância dos prazos a fim de garantir a segurança jurídica do seu contrato.

Nos casos de contrato de locação residencial igual ou superior a 30 (trinta) meses, findo o prazo do contrato, não é preciso que o locador notifique o locatário para renovar o contrato ou retomar o imóvel. Nesse caso, caso deseje retomar o imóvel basta notificar o locatário para desocupá-lo no prazo de 30 (trinta) dias independentemente de justificativa.

Na locação comercial essa regra é diferente. O artigo 51, da Lei do Inquilinato prevê que nas locações comerciais, o locatário terá direito a renovação compulsório do contrato por prazo igual desde que preencha cumulativamente:

  • O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  • O prazo do contrato a ser renovado ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 05 (cinco) anos. Exemplificando essa segunda hipótese: contrato celebrado por 30 (trinta) meses renovado por mais 30 (trinta) meses.
  • O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Preenchidos esses requisitos pelo locatário, é possível realizar a renovação compulsória do contrato de locação não residencial. Essa renovação se dá por meio de ação renovatória a ser ajuizada no prazo máximo de 1 (um) ano ou mínimo de 6 (seis) meses do fim do contrato de locação.

Em razão dessa regra, não é incomum que locadores de imóveis comerciais sejam orientados a elaborar contratos de aluguel comercial pelo prazo de 24 (vinte quatro) meses a fim de possibilitar a renovação por mais 24 (vinte e quatro) e não atingir o prazo de 5 (cinco) anos previsto na lei.

A orientação de um advogado especializado para elaborar o contrato e, especialmente, orientar sobre as regras de prazos, renovações e consequências decorrentes dessas escolhas é crucial para lhe conferir segurança jurídica e previsibilidade no seu contrato de locação.

O contrato com prazo indeterminado pode não ser a melhor opção e é comum que inquilinos interessados em abrir um comércio não se interessem por locações comerciais com prazo de apenas 24 (vinte quatro) meses diante de todo o risco do investimento. Nessas hipóteses, um advogado poderá oportunizar cláusulas viáveis, ainda que o contrato seja por prazo superior a 24 (vinte quatro) meses ou 5 (cinco) anos.

Maior restrição na retomada do imóvel comercial e destinação posterior: Na locação de imóvel residencial, como já mencionado acima, o contrato deverá observar a regra relativa ao período de 30 (trinta) meses, bem como as regras relativas à notificação para renovação para retomada do imóvel. Não há nessa hipótese restrições de uso pelo locador após a retomada do imóvel.

Embora a renovação compulsória seja uma característica específica do contrato de locação comercial, há exceções que poderão ser alegadas pelo locador que impedirão a renovação ainda que preenchidos os requisitos legais estabelecidos no artigo 51 da Lei do Inquilinato. Ainda assim, é possível que mesmo sem a obrigatoriedade da renovação, o locador tenha algumas restrições quanto ao imóvel e sua retomada.

As exceções à renovação compulsória da locação comercial encontram-se abaixo:

  • Se, por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar obras que importem a radical transformação do imóvel;
  • Se o locador pretender fazer modificações de tal natureza que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
  • Se a proposta do locatário não atender às condições do mercado;
  • Se terceiros houverem apresentado propostas melhores pelo imóvel;
  • O imóvel vier a ser utilizado pelo locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Caso o locador não realize a renovação em razão da melhor proposta de terceiro, o locatário terá direito a indenização pela perda do lugar do seu estabelecimento comercial (ponto) e pela desvalorização do fundo de comércio. O fundo de comércio é a universalidade de bens materiais e imateriais que compõem o estabelecimento comercial, incluindo, em especial, a clientela conquistada pelo comerciante na vigência do contrato.

Se, por outro lado, o locador retomar o imóvel para uso próprio, não poderá utilizar o comércio para o mesmo ramo de atividade do locatário. Essa regra pode ser excepcionada caso a locação envolva o fundo de comércio com as instalações e pertences.  

O auxílio de um advogado especializado é imprescindível para a elaboração de um contrato de locação, seja residencial ou comercial. Comumente, locadores e locatários recorrem a modelos de internet e, no caso especial da locação comercial, os riscos são muitos. A orientação de um profissional esclarecerá todas as situações decorrentes do contrato, bem como se antecipará a eventuais riscos da locação imobiliária.

A observância das finalidades da Lei do Inquilinato pelo profissional evitará o reconhecimento de cláusulas nulas no contrato de locação, como àquelas que visem afastar os objetivos da lei, como as que impeçam o direito a renovação, ou que imponham obrigações pecuniárias ilegais.

Em todas as hipóteses, procure sempre o auxílio de um profissional especializado e garanta a segurança nos seus contratos de locação.

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