O que preciso saber para alugar um imóvel com segurança

No Brasil, foi decretado estado de calamidade pública, com validade até 31 de dezembro de 2020, essa medida modificou temporariamente grande parte dos contratos de locação de imóveis. No atual cenário, as novas ações (ingressadas após a decretação do estado de calamidade, em março) de despejo por falta de pagamento foram suspensas, o valor dos aluguéis foram reduzidos e muitas pessoas que ficaram desempregadas e sem renda, acabaram deixando o aluguel para morar com algum familiar.

Tendo em vista esse cenário, pode-se dizer que haverá um aumento de imóveis disponíveis para venda e locação, pois nota-se um tendência de aumento na desocupação deles nos próximos meses. Para quem está procurando um novo lugar para morar, parece um momento oportuno, todavia alguns cuidados devem ser tomados.

Com o aumento do desemprego, queda no faturamento das empresas, aumento na concessão de empréstimos, é possível que esses fatores tenham como consequência o endividamento do cidadão brasileiro. O efeito colateral do aumento de dívidas é a ocorrência do inadimplemento, que pode fazer muitos imóveis serem levados à penhora em processos judiciais.

Sendo assim, um dos primeiros pontos a observar antes de assinar um contrato de locação é se o proprietário do imóvel tem dívidas que possam fazê-lo perder o imóvel e, consequentemente deixar o locatário sem ter onde morar de maneira repentina.

Mesmo diante de uma situação como essa, não é preciso descartar a opção de cara ou entrar em desespero se isso acontecer depois de já ter fechado o negócio. Em caso de pagamento de dívidas, o processo judicial acaba sendo lento mesmo em ações de execução (geralmente mais rápidas que o processo de conhecimento), o que é péssimo para o credor e favorável ao devedor.

Desse modo, mesmo que o imóvel esteja indicado à penhora ou mesmo já tenha sido levado à leilão, nada garante que o proprietário perca a propriedade de imediato e, mesmo que já tenha sido leiloado, há um certo prazo para regularizar toda a documentação.

Outro fator importante para se atentar é se de fato a propriedade do imóvel é do locador ou se este tem autorização para locar o imóvel em nome do proprietário. Esse cuidado, evita a dor de cabeça de sofrer um processo judicial por reintegração de posse movido pelo real proprietário e também de ter que sair do imóvel de uma hora para outra quando o real proprietário aparecer.

No cenário de crise financeira é possível encontrar imóveis que estejam em melhores condições por valores mais baixos. Portanto, nunca deixar de fazer uma boa pesquisa de mercado quanto ao bairro, proximidade de áreas comerciais, qualidade do imóvel (nunca dispensar a vistoria), etc.

Mais um ponto a ser observado é a documentação, tanto do imóvel quanto aquela necessária para formalizar o contrato de locação. A documentação do imóvel deve estar correta, pois há muitos casos de loteamentos irregulares ou com documentação irregular com discussões judiciais, que podem refletir na vida do locatário.

É muito importante fazer um contrato de locação em todos os casos em que se pretende alugar um imóvel, o contrato garante que não haja aumento do valor do aluguel “de surpresa”, ou que o locador resolva reaver o imóvel repentinamente, ou cobre o Imposto Predial Territorial Urbano, por exemplo, ou taxas de fiscalização, entre outras despesas.

O contrato de locação resguarda tanto o locatário como o locador de certos “imprevistos”, pois um não poderá exigir do outro, obrigação que não esteja prevista no contrato e, no caso da pandemia que estamos enfrentando, é possível uma renegociação de valores, para que ambas as partes possam manter suas obrigações e benefícios do contrato.

A própria documentação do locatário deve estar correta também, como sempre há burocracia para resolver questões documentais. Desse modo, consulte a imobiliária ou pergunte ao locador os documentos necessários para fazer o contrato. Se algum documento estiver vencido (RG, CPF, documentos do fiador, etc) providencie a atualização e se estiver irregular (na conta que emite o cheque caução, por exemplo), regularize antes de formalizar o contrato.

Antes de finalizar o contrato de aluguel, sempre leia atentamente as cláusulas e note tudo o que tem de obrigações a serem cumpridas, além dos deveres do locador, todas as despesas do imóvel e, surgindo alguma dúvida, contradição ou obscuridade, é muito importante procurar um profissional especialista no assunto para indicar qual a melhor forma de resolver o problema.

Outro fator que é sempre bom lembrar, é de criar um bom relacionamento na imobiliária e com o proprietário, porque na hora de ter que fazer reparos, melhorias, ressarcimentos e comprovações de pagamentos, despesas, etc. não haja desentendimentos que levem ao desejo do locador de reaver o imóvel.

Quanto aos reparos, é importante definir a natureza deles. Existem três tipos de benfeitorias, sendo elas úteis, necessárias e voluptuárias, podendo ser explicadas da seguinte forma:

  1. Benfeitorias úteis: são aquelas que melhoram a utilização do bem, trazendo mais conforto e utilidade, temos como exemplo a colocação de grades protetoras nas janelas de um apartamento;
  2. Benfeitorias necessárias: são aquelas que se não forem feitas, pode fazer o bem perecer, ou seja, são necessárias à conservação do bem, como exemplo conserto do encanamento que estragou;
  3. Benfeitorias voluptuárias: são aquelas as quais servem para o embelezamento ou lazer, como por exemplo uma pintura diferente em uma das paredes, ou uma escultura em algum pilar do imóvel.

Dessas benfeitorias, somente uma deve ser indenizada, em qualquer caso, que é a necessária, pois ela é indispensável para a conservação do imóvel (dever do locatário enquanto utiliza o imóvel), as demais, podem ser indenizadas ou não, dependendo da concordância do locador na construção delas.

No contrato de locação, podem haver cláusulas contrariando essas normas gerais sobre a indenização de benfeitorias. Vale ressaltar que nenhum contrato pode desobrigar o locador a pagar indenização pelas benfeitorias necessárias.

Por isso, quando houver conflito entre as partes do contrato sobre esse assunto ou qualquer outro, tenha um profissional capacitado e de confiança para consultar sobre as questões jurídicas. Para saber mais, procure um de nossos profissionais e tire as dúvidas.

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