O mercado de imóveis cresceu muito nos últimos anos, o que contribuiu para facilitar as transações abrindo um leque de novas oportunidades de compras. Todavia, ao realizar a compra de um imóvel, muitos cuidados devem ser tomados para evitar dores de cabeça com problemas ocultos e quanto à situação jurídica do imóvel, maiores precauções devem ser tomadas quando o imóvel ainda não foi construído.
Tal transação é muito comum e ocorre quando um projeto de imóvel é apresentado e o interessado compra a partir daquela projeção, trata-se de compra de imóvel na planta. Geralmente, há uma vantagem econômica e tentadora, quase irresistível quando faz a simulação da compra de um imóvel na planta, porém algumas medidas devem ser tomadas antes de finalizar a compra, pois caso contrário, o prejuízo e problemas podem ser maiores do que a economia.
Um dos erros mais comuns cometidos por compradores de imóvel na planta é não verificar a situação jurídica do imóvel, que pode estar toda comprometida (o vendedor não é o proprietário e está tentando vender algo que não poderá ser transferido, ou o proprietário está com inúmeras dívidas e o imóvel está nomeado à penhora, entre outras situações).
Para evitar esse tipo de problema, basta se dirigir ao Cartório Civil de Registro de Imóveis onde está registrada a escritura pública desse imóvel e verificar se o proprietário está ciente da venda do imóvel e se o imóvel está desvinculado de dívidas, que possam torná-lo objeto de penhora.
Outro caminho para saber a respeito da regularidade da obra é pedir ao corretor de imóveis uma cópia do memorial de incorporação da obra. Caso a resposta do corretor seja negativa quanto à existência desse documento, é um alerta de problema, pois antes de iniciar as negociações imobiliárias (vendas dos imóveis) é obrigatório o registro de cerca de quinze documentos no Cartório de Registro de Imóveis, tais como a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção, entre outros, sob pena de responder por crime.
Outro erro comum é se esquecer que a compra de imóvel na planta é um projeto de longo prazo e requer planejamento financeiro e uma análise geral sobre problemas que possam surgir na execução da obra e do contrato. Geralmente, esses projetos são executados por construtoras, sendo assim deve prestar atenção nos seguintes detalhes, antes de assinar o contrato de compra e venda:
● Condições do contrato quanto aos prazos de entrega, responsabilidade por encargos e taxas, parcelas, juros, ajustes, despesas extras, etc.
● Credibilidade e qualidade da construtora: verificar se ela conclui as obras dentro do prazo, se há processos judiciais movidos contra ela e, se houver, quais são os motivos do conflito, ver se ela cumpre as normas e exigências de segurança e se usa materiais de qualidade boa;
● Verificar se aquele projeto foi aprovado pelos órgãos de fiscalização de obras (se verificar o memorial de incorporação da obra e estiver tudo registrado corretamente, já significa que a obra foi aprovada);
● Analisar bem a maquete e questionar se ela corresponde, de fato, ao empreendimento que está sendo construído;
● Visitar o local da obra (é muito comum a obra se iniciar antes da venda de todos os imóveis, então é importante visitar o local)
Muitas pessoas diante da empolgação de comprar um imóvel mais barato, por estar na planta, acaba se esquecendo de observar as características da construção e se elas representam o perfil buscado para seus interesses. Desse modo, deve ter em mente as necessidades buscadas naquele imóvel e verificar se correspondem à realidade, sempre buscando esclarecer todas as dúvidas possíveis quanto àquela estrutura.
Um bom exemplo disso são os juros, no contrato pode ser estabelecido que não haverá incidência de juros até a conclusão da obra, porém quando a obra é concluída os juros são tão altos que se torna quase impossível pagar as parcelas. Nem sempre a revisão do contrato será favorável ao comprador, portanto não dá para fechar o negócio contando com essa opção.
Outro ponto importante é que todos os papéis, e-mails, mensagens trocadas com os corretores e demais envolvidos na venda do imóvel são importantes e poderão ser usados como prova. Pode acontecer de acrescentar no contrato taxas que o corretor ou responsável pela negociação garantiu a isenção, por exemplo, ou fazer alguma alteração nas condições do contrato que não haviam sido discutidas.
Pensando nisso, é sempre melhor tirar as dúvidas por meio escrito, pois se houver alguma contradição, haverá também uma prova do que já havia sido debatido. Tal medida pode ser essencial em um eventual conflito judicial e, assim, garantir uma vitória ao comprador prejudicado.
Algo muito importante a ser feito é o registro do contrato em cartório, para posterior registro da escritura. A lei determina que a propriedade é transferida a partir do registro da escritura pública no cartório competente (Registro de Imóveis), ou seja, sem escritura, sem propriedade. É possível comprovar a compra e propriedade pela via judicial, contudo é um processo lento e pode custar caro.
Mais um alerta é sobre seguro, é comum haver uma cláusula assecuratória quanto a possíveis desastres durante a obra, mesmo que custe um pouco mais caro, por se tratar de um imóvel que pode dar um prejuízo enorme caso venha a ser destruído, vale a pena contratar um seguro. Nos contratos que esse seguro não estiver incluso, pergunte qual garantia a empresa fornece em caso da obra ser prejudicada por eventual desastre.
Essas são algumas medidas a serem tomadas antes de comprar um imóvel na planta, a fim de evitar problemas. Contudo, quando já realizou a compra e/ou já está usando o imóvel e surgiu algum problema, é importante procurar um profissional adequado para analisar o caso e ver qual medida pode ser tomada para reparar o prejuízo.
Em caso de dúvidas, procure um de nossos profissionais e faça uma consulta.
