Quando é possível perder a propriedade de um imóvel?

Devido ao cenário de crise atual é comum surgirem dúvidas sobre perda de bens, em específico, os imóveis.

Sobre o assunto, podemos dizer que há várias situações as quais levam à perda de um imóvel, tais como:

  • Abandono;
  • Acessão;
  • Alienação (venda ou doação);
  • Confisco;
  • Cumprimento de condição resolutiva;
  • Desapropriação;
  • Perecimento;
  • Renúncia;
  • Usucapião.

Das causas citadas, é possível dividi-las em voluntárias (por vontade própria) ou involuntárias (por força alheia à vontade). As voluntárias são o abandono, alienação e a renúncia. Enquanto as involuntárias são a acessão, confisco, cumprimento de condição resolutiva, desapropriação e perecimento.

Das hipóteses voluntárias de perda do imóvel, a mais comum é a alienação, a qual se caracteriza pela vontade do proprietário de dispor do imóvel em troca de algum valor econômico (venda) ou sem receber nada em troca, de maneira gratuita por doação.

Em segundo plano ficam o abandono e a renúncia, sendo o primeiro o ato de não cuidar do imóvel e a segunda a declaração pública (por meio de escritura pública) de não querer o imóvel.

No caso da alienação o imóvel é transferido ao comprador ou donatário, já na renúncia o ato limita-se ao ato do proprietário, não havendo outro sujeito para se beneficiar. Da mesma forma, ocorrerá com o abandono, porém ocorre em decorrência de uma omissão do proprietário, que não age para cuidar do imóvel.
Quanto às hipóteses involuntárias de perda do imóvel podem ser explicadas da seguinte forma:

A perda do imóvel por acessão ocorre quando a propriedade do imóvel é incorporada a outra propriedade por ser um acessório ou uma extensão desta, podendo ocorrer das maneiras seguintes:

  • Formação de ilhas ocorre quando uma porção seca se forma no meio de rios e afins, sendo um imóvel perdido caso a formação ocorra próxima à margem oposta ao imóvel do proprietário;
  • Aluvião (quando as margens do rio se ampliam e aumentam a área do imóvel em decorrência do desgaste natural);
  • Avulsão (parte de uma terra é arrancada e se aloca em outra terra por violenta força natural);
  • Álveo abandonado, que se caracteriza quando as águas (do leito do rio) abrem caminho, naturalmente, por um imóvel e assim os limites territoriais da margem contrária à do imóvel é estendida, diminuindo a área desse e;
  • Construção e plantação e em terreno alheio ou utilizando-se de material alheio, se alguém cultiva ou constrói em terreno alheio, perde a propriedade do que construiu e produziu, mas com direito à indenização se agiu de boa-fé, da mesma forma, quem teve os materiais utilizados em construção ou plantação de propriedade alheia, perde a propriedade destes, pois serão incorporados aquele imóvel, mas também terá direito à indenização.

Outra hipótese involuntária de perder o imóvel é por confisco, a perda ocorre por decorrência de crime, ou seja, o imóvel foi utilizado para a prática de crime e como punição é perdido em favor do Estado. O exemplo mais comum é o do cultivo de plantas psicotrópicas ilegais para a fabricação de drogas ilícitas. Neste caso, o imóvel utilizado para cultivar esse tipo de plantação é perdido, sem qualquer direito à indenização.

A terceira hipótese de perda involuntária do imóvel é o cumprimento da condição resolutiva. Trata-se de uma relação contratual em que há uma cláusula de condição resolutiva da propriedade do imóvel. Em outras palavras, ficou estabelecido no contrato que se houvesse um inadimplemento ou inexecução do contrato, ocorreria a perda do imóvel.

Como exemplo de condição resolutiva é a do contrato fiduciário, em que o comprador (fiduciário) fica com a posse do imóvel, porém só terá a propriedade quando e se pagar totalmente o bem (condição resolutiva). No momento que cumprir a condição, o fiduciante perderá o imóvel, pois já estava estabelecido.

Das formas involuntárias de perda do imóvel, a desapropriação é a mais comentada, ocorre quando o Estado retira o imóvel do proprietário para suprir algum interesse coletivo ou punição. Havendo uma necessidade pública ou interesse social, o Estado pode retirar o imóvel de seu proprietário, pagando uma indenização justa, prévia e se possível em dinheiro a ele.

Contudo, quando o proprietário não cumpre a função social do imóvel (sua utilidade para a sociedade, tal como moradia, área de plantio, comércio, etc.) pode ser punido com a perda do imóvel em favor do Estado, nesse caso, com indenização justa podendo ser em títulos de dívida pública (os quais podem demorar anos para serem pagos).

Além do que já foi exposto, há a perda do imóvel por perecimento, que significa a destruição do bem, seja por um evento natural como deslizamento de terra, desmoronamento, ou por outro fator externo, como um incêndio, por exemplo. Ocorrerá quando o imóvel deixar de existir ou se tornar inútil para sua função em decorrência de desgaste.

Por fim, importante lembrar da perda do imóvel por usucapião, que ocorre por falta de zelo do proprietário. É diferente do abandono, pois, na usucapião, há um morador no imóvel, alguém que atua como proprietário, mesmo sem ter a propriedade e sem a interferência do proprietário.

A usucapião é uma forma de perda por determinação judicial, sendo analisados os requisitos legais de cada caso e, tendo a pessoa agido de boa-fé, se cumpridos acarreta na perda do imóvel para o proprietário em benefício da pessoa que atuava e fazia o papel dele.

Importante mencionar ainda, a perda do imóvel por decisões judiciais além da usucapião, o imóvel dado em garantia (hipoteca) ou fiança podem ser perdido no caso de inadimplemento, inclusive sendo bem de família. O imóvel pode ser bloqueado judicialmente, levado à leilão e arrematado para o pagamento da dívida, sendo hoje, uma das formas mais comuns de perda involuntária.

Destaca-se que essas hipóteses não são limitadas a um determinado número, ou seja, algumas foram explicadas, mas pode haver diversas situações que não se encaixam nessas.

Portanto, não é possível prever e abordar todas as situações possíveis.

Sendo assim, sempre que houver dúvida, receio ou problema sobre a situação do seu imóvel, procure um profissional adequado e tire suas dúvidas, evitando assim, a perda do bem.

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