Quando lemos incorporação imobiliária, como leigos, talvez ficamos na dúvida do que trataria o assunto. Mas vamos descomplicar aqui e te mostrar de maneira bem simples e didática o que é uma incorporação imobiliária.
Num primeiro momento, vamos definir o significado da palavra “incorporação”. Incorporar nos remete a ideia de reunir, agrupar, junção de duas ou mais coisas em um mesmo local, ou podemos dizer ainda, em uma mesma estrutura. Partindo desse conceito básico, vamos adentrar ao nosso tema.
Quando nos referimos à incorporação imobiliária, estamos falando basicamente em condomínios, sejam de casas ou apartamentos, sendo feita a construção de várias unidades, dentro de um mesmo conjunto, no caso, o condomínio.
Em termos jurídicos, as operações de incorporação imobiliária são tratadas por uma lei específica, Lei nº 4.591, atribuindo o conceito de incorporação imobiliária como um empreendimento, ou um conjunto de edificações, onde se possui unidades autônomas para a comercialização ainda na planta. Sendo assim, é permitida a venda de imóveis que ainda estão em faze de construção, por isso utilizamos o termo “imóvel na planta”.
Veja o que diz a lei, em seu artigo 28, parágrafo único: “A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Partindo desse pressuposto, você pode se questionar o porquê ser frequente essa prática pelas incorporadoras e construtoras.
A incorporação imobiliária se mostra interessante para esses operadores, pois, já terão previamente os futuros proprietários daquele empreendimento. Mas não só tê-los, mas também, da assinatura do contrato, já começam a receber desses clientes, as prestações do imóvel que ainda está em construção.
Já para quem está na posição de consumidor, adquirente, terá de certa forma confiança de que aquele imóvel ao seu término será entregue, conforme as condições previamente estabelecidas e acordadas entre as partes.
Contudo, existem condições legais que devem ser estabelecidas para que haja um equilíbrio nesse tipo de operação. Além disso, devem ser fornecidas todas as informações técnicas do empreendimento, e tudo que está incluso para a execução da obra.
Você sabe qual o procedimento para aderir a uma incorporação imobiliária? Como estar na posição de investidor cumprindo todos os requisitos?
Em primeiro lugar, deve haver a existência do registro da instituição do condomínio, bem como instituída a convenção do condomínio, seguido de vários documentos. Conheça algumas das documentações exigidas:
- O requerimento deve ser assinado pelo incorporador, com firma reconhecida;
- Cópia do título aquisitivo do imóvel;
- Sendo pessoa jurídica, cópia autenticada do ato constitutivo;
- Sendo pessoa física, documentos pessoais do dono do empreendimento;
- Certidão negativa para verificar possíveis impostos devidos;
- Certidões de ofícios judiciais em nome da incorporadora;
- Projeto arquitetônico aprovado;
- Cálculo das áreas de respectiva construção do empreendimento;
- Cálculo da área total do terreno que seja objeto da incorporação;
- Alvará da construção para demonstrar a respectiva autorização;
- Especificações da obra, como por exemplo, o custo global estimado para a realização do empreendimento;
- Uma prévia da convenção de condomínio que se pretende instituir no futuro;
- Referência a estacionamento coletivo;
- Especificação sobre o pagamento do preço do terreno condominial;
- Frações ideias de terreno;
- Declaração sobre o instrumento público de mandato;
- Certidão negativa de Débito (CND) em nome da incorporadora;
- Históricos dos títulos de filiação;
- Atestado que confirme a idoneidade financeira em nome da incorporadora.
Você pode pensar que é um processo muito burocrático onde devem ser preenchidas diversas especificações quanto a documentação. Mas tudo isso é para garantir maior segurança para as partes no momento de se firmar um contrato por incorporação imobiliária.
Passadas essas informações, que com certeza são bem úteis, falaremos agora de algumas dicas e questões a serem observadas a quem busca realizar um empreendimento imobiliário, seja na posição de investidor do empreendimento quanto como consumidor. Nosso objetivo é mostrar alguns esclarecimentos e pontos de atenção para esse tipo de negócio.
A primeira dica é para quem deseja realizar esse tipo de empreendimento, deve ser realizado um estudo da viabilidade econômica e comercial do empreendimento, isso visando sempre evitar possíveis transtornos futuros. A capacidade econômica quando deficitária, torna inviável a execução da obra.
Em segundo lugar, é necessário conhecer o que está sendo planejado, e verificar o terreno de execução do projeto. Assim, você terá uma visão mais realista se tudo que se pretende construir é comportado pelo espaço disponível, respeitando todas as regras. E não só isso, mas de forma a proporcionar uma boa experiência aos possíveis compradores dos imóveis.
Não menos importante, é necessário verificar também se as documentações estão de acordo com os ditames legais, atreladas a aprovação do projeto pelo órgão competente.
E como última dica, a quem busca comprar um imóvel objeto de uma incorporação imobiliária, é verificar no ato da entrega do imóvel, se todas as promessas feitas foram cumpridas.
Verifique se a metragem está correta, se detalhes como pintura, piso, e outras detalhes, foram cumpridos conforme o estabelecido previamente em contrato.
E se for notada alguma diferença em relação ao que foi prometido e o que foi de fato entregue? Não aceite o imóvel, principalmente se as diferenças forem aparentes, e você pegou as chaves e morou por meses no local, pode implicar em uma aceitação tácita do que foi entregue. É claro, que em uma possível discussão judicial, o contrato é o principal instrumento a ser analisado.
Contudo, para evitar esses transtornos, realize uma medida preventiva. Faça uma consultoria com um advogado competente, para que te ajude a verificar se existem cláusulas abusivas e cláusulas que indiquem um verdadeiro desiquilíbrio entre as partes.
Se você não agiu de forma preventiva, e diante de um problema em que a incorporadora e construtora não cumpra o combinado, ainda sim, há a possibilidade de se buscar judicialmente o seu direito.
Muitas vezes a compra de um imóvel é uma realização de um grande sonho para muitos. Por isso, faça valer o que lhe é de direito.
Em caso de dúvidas, procure um profissional para garantir uma transação segura e proteção do seu patrimônio.
